伴随信用市场表现的持续回暖，作为曾经的筹资“大户”，一度表现低迷的地产债再次走入了投资机构的视野。
　　展望2024年，地产债是否迎来了布局的窗口期？
　　分析人士认为，目前房地产行业的利差绝对值已具备吸引力，出于审慎考量，国企地产债的配置价值尚可，但受制于行业景气、信用事件扰动及负面评级行动影响，部分民企弱资质主体的估值仍有波动风险，操作建议保持审慎。
　　政策利好提振市场信心
　　可以看到，2023年以来，地产债整体表现较弱。
　　据券商统计，若以2023年12月22日的存量债为样本，计算每只产业债2023年12月22日较2022年12月30日行权收益率的变动值，则地产AAA、AA+等级债券的各期限收益率下行幅度基本排名垫底，AA等级1年期以内、1至2年期债券的收益率下行幅度在130BP至140BP左右；而钢铁行业AA等级1年期以内的债券收益率下行了161BP，煤炭行业AA等级1至2年期的债券收益率下行了151BP。
　　为了防范和化解房地产板块的整体风险，记者注意到，2023年四季度以来，需求端放松力度明显提升——2023年12月京沪同时优化普宅标准和限贷政策，信号意义较强，在一定程度上提振了市场信心。
　　另有公开数据显示，2023年以来，国内近30城降低或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十余城已对限价政策进行了优化；全国超30城明确实行房票安置，一线城市中，广州明确提出探索房票安置政策机制。
　　“步入2024年，在资金面总体保持稳中有松的大背景下，伴随保险基金等增量资金的入市，叠加城投债供给恢复较慢，则1至2月仍会是‘资产荒’持续演绎的窗口期。”一位机构交易员在接受记者采访时直言，“这意味着现阶段信用债收益率和利差将进一步下行，地产债表现也有望因此受益。”
　　当然，包括中金公司在内的大部分机构认为，较之于风险频出的民企主体，现阶段国企地产债的配置价值相对更高。
　　国企主体仍具相对优势
　　来自中指研究院的统计数据显示，2023年，在国内22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比达49%，较2022年提升12个百分点；民企占比刚过两成，较2022年提升了4个百分点。
　　“身处市场下行周期，央国企资金优势凸显，尤其是北京、上海等热点城市，央国企拿地金额占比较高并不出人意料。”上述交易员告诉记者，“据个人了解，苏州、青岛、合肥区域内，央国企的拿地占比也较上年提升了20个百分点以上。”
　　不仅如此，再就销售端来看，国企同样好于非国企。“新房销售疲软、债务资本市场融资渠道受阻叠加优先保交楼等政策的执行将导致未出险中资民营房企在2024年继续面临债券偿付压力。”惠誉评级企业研究联席董事张顺成认为，“银行在向房企发放新贷款时仍将保持高度选择性。鉴于此，我们预期部分未出险民营房企或将借助债务重组来延迟偿付债券本金，更有甚者或将直接违约。事实上，未出险民营房企2024年需分别偿付境内和境外债券本金总额393亿元人民币和55亿美元，高于2023年346亿元人民币和39亿美元的水平。另外，16家已出险房企计划将于2024年分期偿付境内债券本金109亿元人民币，高于2023年的85亿元人民币。”
　　相比之下，得益于强劲的市场地位及稳健的融资渠道，大部分未出险国有房企的短期偿债风险仍可控。
　　择券布局建议安全至上
　　大部分受访的业内专家表示，聚焦地产债布局，择优限劣仍是关键词。
　　“展望2024年，考虑到利好房地产行业的政策有望进一步加码，彼时商品房销售面积和销售金额或止跌企稳，实现同比持平或微增。在基本面逐渐趋稳的大背景下，未来地产债仍可布局。”一位资管机构负责人向记者表示，“不过，国企地产销售拿地的表现料继续好于非国企。也就是说，投资布局仍需规避高风险主体。”
　　值得一提的是，中金公司基于筹资主体的经营水平、土储质量、业务多元化、财务安全性和债券收益率等多方面考虑将国企地产债划分为五大类。
　　其一，是均好型房企，即财务指标优秀、财务安全性高，操盘能力和土储质量处于行业靠前水平，股东背景强大、融资渠道顺畅且融资成本较低，抗风险能力强。
　　其二，是中好型房企，即经营水平、业务规模尚可，股东背景和融资条件突出，总体资质略低于均好型房企。
　　其三，是错配型房企，即经营水平和融资能力出现错配，这类房企或销售操盘能力不出众，或债务负担过重，或兼具类城投业务，或盈利能力有限，但是股东背景较强、融资条件较好。
　　其四，是弱好型房企，即优势不突出，经营水平、土储质量和融资条件处于中等水平。
　　其五，是一般型房企，即经营有待改善且债务压力偏重、融资条件不靠前，依赖于股东背景和流动性支持。
　　“我们认为国企地产总体信用风险可控，目前利差已处于历史89%分位数，具备一定的配置价值。”上述资管机构负责人直言，“聚焦择券，个人认为，对于融资顺畅和销售韧性较好的均好型或中好型房企，其债券在经历了一定调整后已具备参与价值，可作为底仓配置的选择。”
　　至于错配型主体及部分中好、弱好型房企主体，其债券于市场调整期内的估值波动往往更大，反过来，在市场整体好转的阶段，其获益空间也将更大，特别是错配型主体，后续可作为主要的收益增厚产品，建议持续关注。
　　最后，就一般型房企而言，中金公司方面建议，鉴于当下该类主体的融资顺畅且股东支持力度较强，因此各机构可选择布局短久期品种，增强收益。
（文章来源：新华财经）